Ahogy
tegnap írtam, boncolgassuk kicsit részletesebben a bérbeadást majd a szálláshely szolgáltatást. Kezdem a bérbeadással. Tudod, a NAV oldalán
http://www.nav.gov.hu/nav/inf_fuz a 10. füzetben megtalálsz nagyon sok mindent.
Tegnap olvashattál egy ilyet:
A magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) alapján önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 %.
Erre már érkezett is egy kérdés a továbbolvasás után, hogy a bevétel 90%-át alapul véve 15% az adó? A válaszom az, hogy lehet, de írtam, hogy
akkor bérbeadás esetén 10% költséghányad vagy tételes költségelszámolással történő jövedelemmegállapítás után
Tehát, a vagy előtt és után van a lényeg, mert 2 különböző módon lehet jövedelmet megállapítani, s így lehet a bevétel 80%-át alapul véve, de akár a 10%-ot alapul véve is 15% az adó. Akkor kezdjük ezzel. Tehát
A jövedelem megállapítása
A bérbeadás bevételéből kétféleképpen történhet a jövedelem megállapítása:
10 százalékos költséghányad alkalmazásával vagy
tételes költségelszámolással.
Úgymond a 10% költséghányad a bevétellel szemben mindenkinek jár, legalább ennyit bárki figyelembe vehet a bevétellel szemben mint elszámolható költséget, és a 90% után adózik. Ez azoknál lehet érdekes, akinek semmilyen költsége nem merül fel a bérbeadással kapcsolatban, tehát csak bérleti díjat kap a bérbevevőtől, és emellett pl. a bérbevevő fizeti a rezsit közvetlenül a szolgáltatók fel ha van rezsi, és minden egyéb az elhasználódással kapcsolatos költség is őt terheli. Ebben az esetben a bérbeadó egyszerűen csak a 100% bevétellel szemben 10% költséget levon, és 90% után adózik, mint ahogy írtam is már.
Ezen jövedelem-megállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek
tekinteni, s ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót, valamint az esetlegesen
felmerülő egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettséget teljesíteni.
Amennyiben a bérbeadásból származó bevétel kizárólag kifizetőtől származik és azzal
szemben a magánszemély nem számol el költséget – a 10 százalékos költséghányad
kivételével –, akkor a bevételével összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a kifizető által
kiállított igazolás megőrzésével teljesíti.
A 10 százalék költséghányad alkalmazásának időszakában a jövedelemszerző
tevékenységéhez használt tárgyi eszközök, nem anyagi javak erre az időszakra jutó
értékcsökkenési leírását elszámoltnak kell tekinteni.
Ebben az esetben az adózónak az elszámolási módra vonatkozó választását az adott adóévben
valamennyi önálló tevékenységből származó bevételére – az önálló tevékenységre tekintettel
kapott költségtérítést is beleértve – azonosan kell alkalmaznia. Mindez azt jelenti, hogy
amennyiben a magánszemély az adóévben az önálló tevékenységére tekintettel teljesített első
kifizetésnél a 10 százalékos költséghányad alkalmazását kéri, a továbbiakban az adóév során
egyetlen önálló tevékenységéből származó bevételével szemben sem kérheti a tételes
költségelszámolás alkalmazását. Ugyanakkor az adóbevallásban a magánszemély akkor is
áttérhet a tételes költségelszámolásra, ha az adóévben a 10 százalékos költséghányadról nyilatkozott. Azonban, ha valaki a tételes költségelszámolásról nyilatkozik, az adóbevallás
elkészítésekor már nem állapíthatja meg 10 százalékos költséghányad figyelembevételével a
jövedelmét.
Akinek felmerül költsége és több mint 10%, választhatja a tételes költségelszámolást, és a 100% bevétellel szemben annyi költséget számol el amennyi felmerül, de ha kifizetőnek ad bérbe, akkor maximum 50% költségről nyilatkozhat év közben, s majd év végén rendezi az adóbevallásában a különbözetet.
Elismert költségként a magánszemély csak a bevételszerző tevékenységével közvetlenül
összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az
adóévben ténylegesen kifizetett szabályszerűen igazolt kiadást veheti figyelembe.
A bevétellel szemben legfeljebb az adott tevékenységből származó bevétel mértékéig számolhatók el költségek, azaz, akár 100 % is lehet a költség, de ha annál több, akkor maximum nulláztad magad az évre, de a következőre nem viheted át a "veszteséget"
Az
alábbi költségek számolhatók el:
az e tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt –
az Szja tv. 3. számú melléklete rendelkezései szerint – elismert költség,
igazolás nélkül elismert költség;
valamint az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó bevétel esetében az Szja tv.
11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz
időarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége (ideértve a felújítási költség
értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a tárgyi eszköz
beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás
elszámolása), a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve
területarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége (ideértve a felújítási
költség időarányos, illetve terület-arányos értékcsökkenési leírás szerinti
elszámolásának, illetve a hasznosított ingatlan-rész felújítási költsége értékcsökkenési
leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha az épület beruházási költsége
alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása).
Kizárólag üzemi célt szolgálnak azok a tárgyi eszközök és nem anyagi javak,
amelyeket a magánszemély önálló tevékenységével (tevékenységeivel) kapcsolatban
használ, azokat más célra részben sem használja és üzleti nyilvántartásai ezt
egyértelműen alátámasztják.
Az ingatlant nem egyéni vállalkozóként bérbeadó magánszemély – korábban bármely
tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – épület, épületrész
esetében értékcsökkenést akkor is elszámolhat, ha annak megszerzése három
évnél régebben történt, vagy a használatbavételi engedélyt három évnél régebben
szerezte meg. Az értékcsökkenési leírás alapját nem az ingatlan szokásos piaci értéke,
hanem a beszerzési ár képezi. Amennyiben az ingatlant nem a tulajdonosa, hanem a
haszonélvező hasznosítja, akkor nincs mód az értékcsökkenési leírás elszámolására,
mivel arra csak a tulajdonos jogosult.
A törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a 200 ezer forintot meg nem haladó összegű
egyedi tárgyi eszköznél az adózó 2 adóév alatt számoljon el értékcsökkenési leírást,
azaz 50-50 %-os értékcsökkenést érvényesítsen.
a törvényben meghatározott esetben a tárgyi eszközök beruházási költségének átalány-
értékcsökkenése
egyéb tárgyi eszközök beszerzési árának elszámolása;
A kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzésére, előállítására fordított
kiadás a felmerülés évében elszámolható, ha annak az egyedi értéke a 100 ezer forintot
nem haladja meg.
a tárgyi eszközök folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási,
karbantartási, felújítási munkákra fordított kiadás.
Vigyázz, ha a tételes költségelszámolást választod, és év végén kiderül, hogy nem volt csak 5% költséged, akkor az 5%-ot számolhatod el, már nem állapíthatod meg a 10% költséghányad figyelembevételével a jövedelmed, míg fordítva lehet, hogy ha 10% költséghányadról nyilatkozol, de az adóbevallásodban tételes költségelszámolással számolsz már el a bevételekről, költségekről, jövedelemről.
Arra is figyelj oda, hogy ha kifizetőnek adtál bérbe, s a az adóévről elkészítendő bevallásodban a tényleges levonható
költség kevesebb, mint amiről a kifizető felé nyilatkozott, akkor a költség-különbözet 39
százalékát különbözeti bírságként kell az adóévre vonatkozó bevallásban külön
kötelezettségként feltüntetnie, és a személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség szerint
megfizetnie.
Kifizetőnek történő bérbeadás
Amennyiben a bérlő kifizetőnek minősül, úgy az összevont adóalapba tartozó jövedelemből
az adóelőleget neki kell megállapítania. Az adóelőleg alapja a magánszemély – a bevétel 50
százalékát meg nem haladó mértékű költségekről tett – adóelőleg-nyilatkozata szerinti
jövedelem összege. Nyilatkozat hiányában a bevétel 90 százaléka képezi az adóelőleg alapját.
Mindez azt jelenti, hogy a magánszemély a kifizető felé legfeljebb a bevétel 50 százalékáig
terjedően nyilatkozhat költségekről. Így a kifizető az adóelőleg alapjának megállapítása
során költségként legfeljebb a bevétel 50 százalékát veheti figyelembe. A magánszemély
azonban ettől függetlenül az éves adóbevallásában a bevétel erejéig elszámolhatja a
ténylegesen felmerült és a törvény által elismert költségeit.
Abban az esetben azonban, ha az adóévről elkészítendő bevallásában a tényleges levonható
költség kevesebb, mint amiről a kifizető felé nyilatkozott, akkor a költség-különbözet 39
százalékát különbözeti bírságként kell az adóévre vonatkozó bevallásban külön
kötelezettségként feltüntetnie, és a személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség szerint
megfizetnie.
Az adóelőleg-megállapításra kötelezett kifizetőnek a megállapított adóelőleget a kifizetés
hónapját követő hónap 12. napjáig kell megfizetnie, és az Art. rendelkezései alapján
bevallania.
Mind a kifizető által levonandó, mind a magánszemély által fizetendő adó mértéke a
jövedelem 15 százaléka. A kifizetőnek az általa levont adóelőleget a tárgyhavi 08-as
bevallásában kell feltüntetnie.
A kifizetőnek csak akkor nem kell adóelőleget megállapítania, ha a magánszemély igazolja,
hogy tevékenységét egyéni vállalkozóként folytatja, és a bérbeadásból, szálláshely szolgáltatásból
származó bevételére nem a magánszemélyekre vonatkozó rendelkezéseket
alkalmazza.
Magánszemélynek történő bérbeadás esetén
Abban az esetben, ha a bérlő magánszemély, akkor a bérbeadónak kell az általa alkalmazott
módszer szerint megállapított jövedelme után a 15 százalék adóelőleget negyedévenként, a
negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie.
Igen, ez biztos. Hogyan?
Ez azt jelenti, hogy az első negyedévet követő hónap, tehát április 12. napjáig kell befizetni az első adóelőleget, a második negyedévet követően július 12. napjáig....és így tovább, mégpedig a NAV Személyi jövedelemadó
magánszemélyt, őstermelőt, egyéni
vállalkozót, kifizetőt terhelő kötelezettség
beszedési számla elnevezésű HU16100320000605635300000000 számú bankszámlaszámra. Ha tudsz utalni utalod, ha nem, akkor bemész, és kérsz csekket.
Egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség bérbeadás esetén
Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után biztosítási kötelezettséggel járó
jogviszony hiányában nincs járulékfizetési kötelezettség és a szociális hozzájárulási adónak
sem alapja az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem, ezért az e tevékenységből
származó jövedelemmel összefüggésben 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás
terhelheti a Tbj. 13 szerinti belföldi magánszemélyt.
A magánszemély egészségügyi hozzájárulás (eho) fizetési kötelezettsége a jövedelem
nagyságától függően alakul. 1 millió forintos éves jövedelemig – azaz a bevétel költségekkel
csökkentett részéig – nincs eho-fizetési kötelezettség. Amennyiben azonban a bérbeadásból
származó jövedelem meghaladja az 1 millió forintot, úgy a teljes jövedelem után meg kell
fizetni a 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást. Ez a fizetési kötelezettség
mindaddig fennáll, amíg az adóévben a magánszemély biztosítási jogviszonyában megfizetett
7 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, a kiegészítő tevékenységet folytató társas
vállalkozó után és egyéni vállalkozó által fizetett egészségügyi szolgáltatási járulék, továbbá a
Tbj. 39. § (2) bekezdése szerint megfizetett egészségügyi szolgáltatási járulék – melynek
összege 2016-ban 7050 forint – , valamint az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról
szóló 2005. évi CXX. törvény alapján a magánszemélyt terhelő 1,6 százalék mértékű
egészségbiztosítási járulék, és az Eho tv-ben meghatározott 14 százalékos mértékű
egészségügyi hozzájárulási fizetési kötelezettséggel járó jövedelmek (például osztalék,
vállalkozásból kivont jövedelem) után megfizetett 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás
együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 000 forintot (hozzájárulás-fizetési felső
határ).
Amennyiben a jövedelem nem kifizetőtől származik vagy az egészségügyi hozzájárulás
levonására nincs lehetőség, az eho-t a magánszemélynek előlegként, az adóelőleg, illetőleg az
adó megfizetésével egyidejűleg kell megállapítania és megfizetnie.
Az adóév során az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem utáni egészségügyi
hozzájárulást a kifizető, illetve a magánszemély előlegként az adóelőlegalap-számításnál
figyelembe vett jövedelem alapulvételével állapítja meg.
A kifizetőnek a százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást az Art. 31. § (2) bekezdésében
meghatározottak szerint a havi ’08-as bevallásában kell elektronikus úton bevallania.
Ha te fizeted, és van fizetnivaló, akkor tehát az adóelőleggel együtt negyedévet követő hó 12. napjáig kell rendezned a NAV Egészségügyi hozzájárulás
magánszemélyt, őstermelőt, egyéni
vállalkozót, kifizetőt terhelő kötelezettség
beszedési számla elnevezésű és HU20100320000605621200000000 számú bankszámlára utalással, csekken, ahogy szeretnéd.
És volt még 2 kérdés.
Az egyik, a rezsiszámla. Úgy gondolom megállapodás kérdése. 1. csak bérleti díjat fizet a bérbevevő a bérbeadónak aki a bérleti díj 90 %-a után adózik, a rezsit pedig fizeti a bérbevevő a szolgáltatónak 2. bérleti díj + rezsit fizet, a bérbeadó pedig ebben az esetben tételes költségelszámolást választ, s a rezsi átfutó tétel lesz nála. Bele kell írni a szerződésbe, hogy melyik formáját választják a számlák kifizetésének, persze ha a bérbeadónak mindent bankszámláról vonnak le, akkor egyszerűbb, ha minden hónap x. napjáig megírja a bérbevevőnek, hogy mennyi volt az előző havi rezsi + bérleti díj, s azt kéri el, míg ha csekkek jönnek, akkor fizesse be a csekket a bérbevevő, úgyis hozzá megy a posta, s adja át a befizetett csekkeket a bérbeadónak minden hónapban, így elkerülhető egy trehány bérbevevőnél hogy elzárják a vizet, gázt..
A másik, hogy csak egy szoba kerül kiadásra, s ebben az esetben hogyan történjen a rezsi költség elszámolása. Javaslom a m2 arányos megosztást ha mindenki napi szinten használja a lakást. Így a legegyszerűbb, s bérleti díj + rezsire kötnék szerződést. A bibi akkor van, ha nem egyenlő a lakáshasználat, mert ha a bérbeadó 1 hónapban csak 1 hétvégét tölt a lakásban, nem biztos, hogy jó megoldás a terület alapú megosztás, mert több a rá eső költség arányaiban mint amennyit használ, ezért itt jó megoldás lehet ha időarányosan kerül meghatározásra a rezsi megfizettetése, vagyis az említett havi 1 hétvégi használat esetén a bérbevevőt 58/60-ad rész, míg a bérbeadót 2/60-ad rész terheli. Valahogy úgy jutottam erre az elgondolásra, hogy 30 napos hónap esetén minden nap = 1/30-ad rész, s ebből 1/60-ad rész a nap/fő már ha 1-1 emberkéről beszélek,s így már lehet a napokkal könnyedén számolgatni, osztani,szorozni, attól függően, mennyi a bérbevevői és bérbeadói létszám, de azt gondolom bármilyen megoldás jó lehet amit közösen talál ki a két fél, s le van írva, és persze tartják is magukat ehhez.
Remélem minden teljesen érthető volt, a válaszok is a kérdésekre! Azt gondolom, a legtöbb esetben minden megállapodás kérdése, amit érdemes leírni.
Bodor Marcsi
