A barátnőmnél aktuális téma a bérbeadás, és megkért, hogy írjak erről. Azt gondolom, hogy érdekes lehet nem csak a hagyományos bérbeadásról beszélni, de szót érdemel mellette a szálláshely szolgáltatás is, lehet, hogy lesz, aki most tér át egyikről a másikra, ha megtudja, hogy micsoda különbségek vannak. Most nagy vonalakban összehasonlítom a két adózási formát, aztán külön - külön részletezem, hogy mindenki számára teljesen érthető legyen.
A NAV oldalán bárki számára elérhető ezzel kapcsolatban a 10. információs füzet http://www.nav.gov.hu/nav/inf_fuz
ami nagyon jól leír szinte mindent, de van aki számára a konyhanyelv érthetőbb.
Akkor kezdjük, s nézzük, mit is ír a hogyishívják:
A lakóingatlanok hosszabb-rövidebb időre történő hasznosításának legelterjedtebb módozatai
a tartósabb jellegű bérbeadás, de egyre gyakoribb a lakóingatlanok rövidebb távú, leginkább
turisztikai célú hasznosítása, a szálláshely-szolgáltatás (fizető vendéglátás) - tehát ha az ingatlanod kiadnád, gondold át előbb, hogy mennyi időre szólna ez az ügylet. Mint ahogy majd később olvashatod, itt a rövidebb táv 90 napig terjedhet, ezen túlmenően már tartós időszakról beszélünk.
Az ingatlan természetes személyként történő hasznosítása jellemzően nem egyéni
vállalkozóként, hanem magánszemélyként történik, ezért e füzet részletesen a
magánszemélyekre vonatkozó szabályokat tartalmazza.
A magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme a személyi jövedelemadóról
szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) alapján önálló tevékenységből
származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15
%. A fizető vendéglátásból származó jövedelem feltéve, hogy annak adókötelezettségére a magánszemély a tételes átalányadózást
választja – külön adózó jövedelemnek minősül. Ennek bevallására és a jövedelmet terhelő adó
megfizetésére vonatkozó szabályokat az adózás rendjéről szóló törvény (a továbbiakban:
Art.) határozza meg.
Mindkét esetben többféle viszonyban állhatnak egymással szemben a szereplők.
Bérbeadásnál a tevékenység végezhető egyéni vállalkozóként (adóalanynak minősül), adószám nélküli magánszemélyként és adószámos magánszemélyként, míg a szálláshely szolgáltatás esetében leginkább a tételes átalányadózást választó magánszemélyről beszélünk mint bérbeadóról. a bérbeadó viszont lehet nem adóalany (egy másik magánszemély) vagy adóalany (egy cég, aki már kifizetőként lép a színre)
Addig, amíg adóalany - adóalany, vagy nem adóalany - nem adóalany, vagy adóalany - nem adóalany között jön létre az ügylet, a fizetésen és később az adóelőleg majd adóbevalláson kívül úgymond nincs más teendő, viszont, ha nem adóalany - adóalany között jön létre az ügylet, akkor már van teendő, mert ebben az esetben az adóalanynak kifizetői teendői vannak.
Tehát
Bérbeadó / szálláshely szolgáltató Bérbevevő Teendő
egyéni vállalkozó (adóalany) magánszemély (nem adóalany) 1,
-"- másik adóalany (egyéni vállalkozó, kft, bt...) 1,
magánszemély (nem adóalany) magánszemély (nem adóalany) 1,
magánszemély (nem adóalany) adóalany (egyéni vállalkozó, kft, bt.....) 2,
1.) az 1 esetben a törvény rád vonatkozó része alapján adózol. Ha egyéni vállalkozó vagy, akkor a könyvelőd majd könyvel az alapján amit átadsz a részére, ha magánszemély vagy, akkor bérbeadás esetén 10% költséghányad vagy tételes költségelszámolással történő jövedelemmegállapítás után megfizeted a 15% adóelőleg a negyedévet követő hónap 12-éig, 14% ehot akkor fizetsz, ha a jövedelmed eléri az 1 millió forintot éves szinten. Ha nem éri el a jövedelmed az évi 1 millió forintot, akkor nincs eho, de ha eléri, akkor NEM 1.000.0001.- forinttól, hanem az első forinttól fizeted a jövedelmed után míg az így fizetendő 14% ehod, s a biztosítotti jogviszonyaidban megfizetett 7 % egészségbiztosítási járulék , a kiegészítő tevékenységet folytató társas
vállalkozó után és egyéni vállalkozó által fizetett egészségügyi szolgáltatási járulék, továbbá a
Tbj. 39. § (2) bekezdése szerint megfizetett egészségügyi szolgáltatási járulék – melynek
összege 2016-ban 7050 forint – , valamint az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról
szóló 2005. évi CXX. törvény alapján a magánszemélyt terhelő 1,6 százalék mértékű
egészségbiztosítási járulék, és az Eho tv-ben meghatározott 14 százalékos mértékű
egészségügyi hozzájárulási fizetési kötelezettséggel járó jövedelmek (például osztalék,
vállalkozásból kivont jövedelem) után megfizetett 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás
együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 000 forintot. Az ehot az szja-val együtt fizeted negyedévet követő hó 12-éig.
pl. ha semmi jövedelmed, "csak" havonta 1 M forintért adod bérbe a házad a szomszédnak, hogy ott lakjanak a rokonai, s a rezsit ők rendezik, tehát neked csak bérleti díjból van bevételed, akkor 10% költséghányaddal számolva év elejétől így alakulnak a számok:
bevétel: 1.000.000.-
költség: 100.000.-
jövedelem: 900.000.-
15% szja: 135.000.-
14% eho: 126.000.-
Április hónapban már 4x126.000.- = 504.000.- forint ehonál jársz, de mivel 450.000.- forint a maximum, itt már csak 54.000.- forint a havi eho, s többet nem is kell fizetned már ebben az évben.
Szálláshely szolgáltatás esetén az adózás tételes átalányadózással sokkal egyszerűbb, mert itt szobánként 32.000.- forint / év + 20% (6.400.-) eho, összesen 38.400.- / szoba / év adóval letudhatod az összes adófizetési kötelezettséged, amit negyedévet követő hónap 12-ig fizetsz meg 4 részletben, már ha megfelelsz a feltételeknek, pl egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében nyújtasz szálláshelyet az adóévben ugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra.
Ez a második mennyivel jobban hangzik egy ilyen nagy összegnél, ugye? De hát szálláshely szolgáltatás esetében nem lehet 90 napot meghaladó a szolgáltatás időtartama, bér egy nagy családban több magánszemély is van,s egyenlőre nem találtam leírva, hogy nem vehetik ki 90 naponként felváltva ugyanazt az ingatlant, hisz Egyéb szálláshelynek – a szálloda, panzió, kemping, üdülőház, közösségi szálláshely
kivételével – szálláshely-szolgáltatás céljára hasznosított, nem kizárólag szálláshely szolgáltatás
rendeltetéssel létesített önálló épület vagy annak lehatárolt része minősül, ahol az
e célra hasznosított szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat. s aztán most gondoljon mindenki azt amit akar, és kezdjen el számolni.
2.) ha tőled, mint magánszemélytől, egy cég vesz bérbe ingatlant mert pl. biztosítania kell 5 hónapra a lakhatást valaki számára, vagy egy vidéki munka miatt a te városodban a te kis lakásod találja meg, ahova elhelyezné 3 napra az embereit, akkor jobb ha te is tudod, hogy legyen az 5 hónap vagy 3 nap, erre az időszakra a bérbevevő adóalany kifizetőként helyetted fizeti az adót úgy, hogy az tőled levonja, s te annyival kevesebbet kapsz meg, s ha nyilatkozol a pontos költségelszámolásról, akkor annak figyelembevételével teszi a fentieket. Ez azért fontos, mert a kifizetőnek már nem kötelezettsége, hogy nyilatkoztasson, csak hogy vonjon, valljon, fizessen.
Tehát ha 100 forintért adsz bérbe, s úgy adod az átutalásos számlát bérbevevőnek, akkor
bérbeadás esetén
100 * 15% szja = 15
100 * 14 % eho = 14
tehát 10 forintonként 29 forinttal ad neked kevesebbet, s majd később kapsz egy igazolást a bevallásodhoz, s ott korrigálhatsz az elmaradt költséghányaddal,
vagy
nyilatkozol, hogy márpedig 10% - 50%ig terjedően vegyen figyelembe nálad költséget, s így a 100 forint bevételből 90 - 50 forintig terjedő jövedelem után számolja ki a levonandókat, s így fizet neked.
Szálláshely szolgáltatás estén az információs füzet nem tartalmaz a kifizetői feladatokra vonatkozóan adatot, ezért egyeztettem a NAV-val, akik először azt mondták, hogy de, de vonni, vallani, fizetni kell, de nem, nem, a kifizetőnek nincs dolga, ha a szálláshely szolgáltatásra, mint külön adózó jövedelemre a tételes átalányadózást választod.
Ha sikerült felkelteni az érdeklődésed vagy jól összezavarni, akkor olvasd tovább a következő két írást, amiben külön - külön boncolgatom a bérbeadást és a szálláshely szolgáltatást. Ha már most kérdésed merül fel, írj, s kitérek rá.
Bodor Marcsi
Nincsenek megjegyzések:
Megjegyzés küldése