A bérbeadásról részletesebben

Ahogy tegnap írtam, boncolgassuk kicsit részletesebben a bérbeadást majd a szálláshely szolgáltatást. Kezdem a bérbeadással. Tudod, a NAV oldalán http://www.nav.gov.hu/nav/inf_fuz a 10. füzetben megtalálsz nagyon sok mindent.

Tegnap olvashattál egy ilyet:

A magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) alapján önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 %.

Erre már érkezett is egy kérdés a továbbolvasás után, hogy a bevétel 90%-át alapul véve 15% az adó? A válaszom az, hogy lehet, de írtam, hogy 

akkor bérbeadás esetén 10% költséghányad vagy tételes költségelszámolással történő jövedelemmegállapítás után 

Tehát, a vagy előtt és után van a lényeg, mert 2 különböző módon lehet jövedelmet megállapítani, s így lehet a bevétel 80%-át alapul véve, de akár a 10%-ot alapul véve is 15% az adó. Akkor kezdjük ezzel. Tehát

A jövedelem megállapítása 

A bérbeadás bevételéből kétféleképpen történhet a jövedelem megállapítása: 

 10 százalékos költséghányad alkalmazásával vagy 

 tételes költségelszámolással.

Úgymond a 10% költséghányad a bevétellel szemben mindenkinek jár, legalább ennyit bárki figyelembe vehet a bevétellel szemben mint elszámolható költséget, és a 90% után adózik. Ez azoknál lehet érdekes, akinek semmilyen költsége nem merül fel a bérbeadással kapcsolatban, tehát csak bérleti díjat kap a bérbevevőtől, és emellett pl. a bérbevevő fizeti a rezsit közvetlenül a szolgáltatók fel ha van rezsi, és minden egyéb az elhasználódással kapcsolatos költség is őt terheli. Ebben az esetben a bérbeadó egyszerűen csak a 100% bevétellel szemben 10% költséget levon, és  90% után adózik, mint ahogy írtam is már. 

Ezen jövedelem-megállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, s ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót, valamint az esetlegesen felmerülő egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettséget teljesíteni. Amennyiben a bérbeadásból származó bevétel kizárólag kifizetőtől származik és azzal szemben a magánszemély nem számol el költséget – a 10 százalékos költséghányad kivételével –, akkor a bevételével összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével teljesíti. A 10 százalék költséghányad alkalmazásának időszakában a jövedelemszerző tevékenységéhez használt tárgyi eszközök, nem anyagi javak erre az időszakra jutó értékcsökkenési leírását elszámoltnak kell tekinteni. Ebben az esetben az adózónak az elszámolási módra vonatkozó választását az adott adóévben valamennyi önálló tevékenységből származó bevételére – az önálló tevékenységre tekintettel kapott költségtérítést is beleértve – azonosan kell alkalmaznia. Mindez azt jelenti, hogy amennyiben a magánszemély az adóévben az önálló tevékenységére tekintettel teljesített első kifizetésnél a 10 százalékos költséghányad alkalmazását kéri, a továbbiakban az adóév során egyetlen önálló tevékenységéből származó bevételével szemben sem kérheti a tételes költségelszámolás alkalmazását. Ugyanakkor az adóbevallásban a magánszemély akkor is áttérhet a tételes költségelszámolásra, ha az adóévben a 10 százalékos költséghányadról nyilatkozott. Azonban, ha valaki a tételes költségelszámolásról nyilatkozik, az adóbevallás elkészítésekor már nem állapíthatja meg 10 százalékos költséghányad figyelembevételével a jövedelmét.

Akinek felmerül költsége és több mint 10%, választhatja a tételes költségelszámolást, és a 100% bevétellel szemben annyi költséget számol el amennyi felmerül, de ha kifizetőnek ad bérbe, akkor maximum 50% költségről nyilatkozhat év közben, s majd év végén rendezi az adóbevallásában a különbözetet. 

Elismert költségként a magánszemély csak a bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett szabályszerűen igazolt kiadást veheti figyelembe.

A bevétellel szemben legfeljebb az adott tevékenységből származó bevétel mértékéig számolhatók el költségek, azaz, akár 100 % is lehet a költség, de ha annál több, akkor maximum nulláztad magad az évre, de a következőre nem viheted át a "veszteséget"

Az alábbi költségek számolhatók el:
 az e tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt – az Szja tv. 3. számú melléklete rendelkezései szerint – elismert költség,
 igazolás nélkül elismert költség;
 valamint az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó bevétel esetében az Szja tv. 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz időarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége (ideértve a felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása), a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége (ideértve a felújítási költség időarányos, illetve terület-arányos értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának, illetve a hasznosított ingatlan-rész felújítási költsége értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása). Kizárólag üzemi célt szolgálnak azok a tárgyi eszközök és nem anyagi javak, amelyeket a magánszemély önálló tevékenységével (tevékenységeivel) kapcsolatban használ, azokat más célra részben sem használja és üzleti nyilvántartásai ezt egyértelműen alátámasztják. Az ingatlant nem egyéni vállalkozóként bérbeadó magánszemély – korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – épület, épületrész esetében értékcsökkenést akkor is elszámolhat, ha annak megszerzése három évnél régebben történt, vagy a használatbavételi engedélyt három évnél régebben szerezte meg. Az értékcsökkenési leírás alapját nem az ingatlan szokásos piaci értéke, hanem a beszerzési ár képezi. Amennyiben az ingatlant nem a tulajdonosa, hanem a haszonélvező hasznosítja, akkor nincs mód az értékcsökkenési leírás elszámolására, mivel arra csak a tulajdonos jogosult. A törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a 200 ezer forintot meg nem haladó összegű egyedi tárgyi eszköznél az adózó 2 adóév alatt számoljon el értékcsökkenési leírást, azaz 50-50 %-os értékcsökkenést érvényesítsen.
 a törvényben meghatározott esetben a tárgyi eszközök beruházási költségének átalány- értékcsökkenése
 egyéb tárgyi eszközök beszerzési árának elszámolása; A kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzésére, előállítására fordított kiadás a felmerülés évében elszámolható, ha annak az egyedi értéke a 100 ezer forintot nem haladja meg.
 a tárgyi eszközök folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási, felújítási munkákra fordított kiadás. 

Vigyázz, ha a tételes költségelszámolást választod, és év végén kiderül, hogy nem volt csak 5% költséged, akkor az 5%-ot számolhatod el, már nem állapíthatod meg a 10% költséghányad figyelembevételével a jövedelmed, míg fordítva  lehet, hogy ha 10% költséghányadról nyilatkozol, de az adóbevallásodban tételes költségelszámolással számolsz már el a bevételekről, költségekről, jövedelemről.

Arra is figyelj oda, hogy ha kifizetőnek adtál bérbe, s a az adóévről elkészítendő bevallásodban a tényleges levonható költség kevesebb, mint amiről a kifizető felé nyilatkozott, akkor a költség-különbözet 39 százalékát különbözeti bírságként kell az adóévre vonatkozó bevallásban külön kötelezettségként feltüntetnie, és a személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség szerint megfizetnie.

Kifizetőnek történő bérbeadás  
Amennyiben a bérlő kifizetőnek minősül, úgy az összevont adóalapba tartozó jövedelemből az adóelőleget neki kell megállapítania. Az adóelőleg alapja a magánszemély – a bevétel 50 százalékát meg nem haladó mértékű költségekről tett – adóelőleg-nyilatkozata szerinti jövedelem összege. Nyilatkozat hiányában a bevétel 90 százaléka képezi az adóelőleg alapját. Mindez azt jelenti, hogy a magánszemély a kifizető felé legfeljebb a bevétel 50 százalékáig terjedően nyilatkozhat költségekről. Így a kifizető az adóelőleg alapjának megállapítása során költségként legfeljebb a bevétel 50 százalékát veheti figyelembe. A magánszemély azonban ettől függetlenül az éves adóbevallásában a bevétel erejéig elszámolhatja a ténylegesen felmerült és a törvény által elismert költségeit. Abban az esetben azonban, ha az adóévről elkészítendő bevallásában a tényleges levonható költség kevesebb, mint amiről a kifizető felé nyilatkozott, akkor a költség-különbözet 39 százalékát különbözeti bírságként kell az adóévre vonatkozó bevallásban külön kötelezettségként feltüntetnie, és a személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség szerint megfizetnie. Az adóelőleg-megállapításra kötelezett kifizetőnek a megállapított adóelőleget a kifizetés hónapját követő hónap 12. napjáig kell megfizetnie, és az Art. rendelkezései alapján bevallania. Mind a kifizető által levonandó, mind a magánszemély által fizetendő adó mértéke a jövedelem 15 százaléka. A kifizetőnek az általa levont adóelőleget a tárgyhavi 08-as bevallásában kell feltüntetnie. A kifizetőnek csak akkor nem kell adóelőleget megállapítania, ha a magánszemély igazolja, hogy tevékenységét egyéni vállalkozóként folytatja, és a bérbeadásból, szálláshely szolgáltatásból származó bevételére nem a magánszemélyekre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazza.

Magánszemélynek történő bérbeadás esetén 
Abban az esetben, ha a bérlő magánszemély, akkor a bérbeadónak kell az általa alkalmazott módszer szerint megállapított jövedelme után a 15 százalék adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie.

Igen, ez biztos. Hogyan?

Ez azt jelenti, hogy az első negyedévet követő hónap, tehát április 12. napjáig kell befizetni az első adóelőleget, a második negyedévet követően július 12. napjáig....és így tovább, mégpedig a NAV Személyi jövedelemadó magánszemélyt, őstermelőt, egyéni vállalkozót, kifizetőt terhelő kötelezettség beszedési számla elnevezésű HU16100320000605635300000000 számú bankszámlaszámra. Ha tudsz utalni utalod, ha nem, akkor bemész, és kérsz csekket.

Egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség bérbeadás esetén

Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony hiányában nincs járulékfizetési kötelezettség és a szociális hozzájárulási adónak sem alapja az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem, ezért az e tevékenységből származó jövedelemmel összefüggésben 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás terhelheti a Tbj. 13 szerinti belföldi magánszemélyt. A magánszemély egészségügyi hozzájárulás (eho) fizetési kötelezettsége a jövedelem nagyságától függően alakul. 1 millió forintos éves jövedelemig – azaz a bevétel költségekkel csökkentett részéig – nincs eho-fizetési kötelezettség. Amennyiben azonban a bérbeadásból származó jövedelem meghaladja az 1 millió forintot, úgy a teljes jövedelem után meg kell fizetni a 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást. Ez a fizetési kötelezettség mindaddig fennáll, amíg az adóévben a magánszemély biztosítási jogviszonyában megfizetett 7 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, a kiegészítő tevékenységet folytató társas vállalkozó után és egyéni vállalkozó által fizetett egészségügyi szolgáltatási járulék, továbbá a Tbj. 39. § (2) bekezdése szerint megfizetett egészségügyi szolgáltatási járulék – melynek összege 2016-ban 7050 forint – , valamint az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról szóló 2005. évi CXX. törvény alapján a magánszemélyt terhelő 1,6 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, és az Eho tv-ben meghatározott 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulási fizetési kötelezettséggel járó jövedelmek (például osztalék, vállalkozásból kivont jövedelem) után megfizetett 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 000 forintot (hozzájárulás-fizetési felső határ).
Amennyiben a jövedelem nem kifizetőtől származik vagy az egészségügyi hozzájárulás levonására nincs lehetőség, az eho-t a magánszemélynek előlegként, az adóelőleg, illetőleg az adó megfizetésével egyidejűleg kell megállapítania és megfizetnie. Az adóév során az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem utáni egészségügyi hozzájárulást a kifizető, illetve a magánszemély előlegként az adóelőlegalap-számításnál figyelembe vett jövedelem alapulvételével állapítja meg. A kifizetőnek a százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást az Art. 31. § (2) bekezdésében meghatározottak szerint a havi ’08-as bevallásában kell elektronikus úton bevallania.

Ha te fizeted, és van fizetnivaló, akkor tehát az adóelőleggel együtt negyedévet követő hó 12. napjáig kell rendezned a NAV Egészségügyi hozzájárulás magánszemélyt, őstermelőt, egyéni vállalkozót, kifizetőt terhelő kötelezettség beszedési számla elnevezésű és HU20100320000605621200000000 számú bankszámlára utalással, csekken, ahogy szeretnéd.

És volt még 2 kérdés.

Az egyik, a rezsiszámla. Úgy gondolom megállapodás kérdése. 1. csak bérleti díjat fizet a bérbevevő a bérbeadónak aki a bérleti díj 90 %-a után adózik, a rezsit pedig fizeti a bérbevevő a szolgáltatónak 2. bérleti díj + rezsit fizet, a bérbeadó pedig ebben az esetben tételes költségelszámolást választ, s a rezsi átfutó tétel lesz nála. Bele kell írni a szerződésbe, hogy melyik formáját választják a számlák kifizetésének, persze ha a bérbeadónak mindent bankszámláról vonnak le, akkor egyszerűbb, ha minden hónap x. napjáig megírja a bérbevevőnek, hogy mennyi volt az előző havi rezsi + bérleti díj, s azt kéri el, míg ha csekkek jönnek, akkor fizesse be a csekket a bérbevevő, úgyis hozzá megy a posta, s adja át a befizetett csekkeket a bérbeadónak minden hónapban, így elkerülhető egy trehány bérbevevőnél hogy elzárják a vizet, gázt..

A másik, hogy csak egy szoba kerül kiadásra, s ebben az esetben hogyan történjen a rezsi költség elszámolása. Javaslom a m2 arányos megosztást ha mindenki napi szinten használja a lakást. Így a legegyszerűbb, s bérleti díj + rezsire kötnék szerződést. A bibi akkor van, ha nem egyenlő a lakáshasználat, mert ha a bérbeadó 1 hónapban csak 1 hétvégét tölt a lakásban, nem biztos, hogy jó megoldás a terület alapú megosztás, mert több a rá eső költség arányaiban mint amennyit használ, ezért itt jó megoldás lehet ha időarányosan kerül meghatározásra a rezsi megfizettetése, vagyis az említett havi 1 hétvégi használat esetén a bérbevevőt 58/60-ad rész, míg a bérbeadót 2/60-ad rész terheli. Valahogy úgy jutottam erre az elgondolásra, hogy 30 napos hónap esetén minden nap = 1/30-ad rész, s ebből 1/60-ad rész a nap/fő már ha 1-1 emberkéről beszélek,s így már lehet a napokkal könnyedén számolgatni, osztani,szorozni, attól függően, mennyi a bérbevevői és bérbeadói létszám, de azt gondolom bármilyen megoldás jó lehet amit közösen talál ki a két fél, s le van írva, és persze tartják is magukat ehhez.

Remélem minden teljesen érthető volt, a válaszok is a kérdésekre! Azt gondolom, a legtöbb esetben minden megállapodás kérdése, amit érdemes leírni.

Bodor Marcsi